Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Эксклюзив и конкуренция

 

            К сожалению, как показывает практика, самые простые истины рынка недвижимости очень трудно донести до клиентов. Да что там до клиентов! Иногда и некоторые коллеги-риэлторы начинают с пеной у рта нести такую околесицу, что диву даешься как они до сих пор на рынке работают. Поэтому я пришел к выводу, что надо объяснять, объяснять и еще раз объяснять самые простые, самые элементарные вещи. Сегодня буду (в который уже раз!) объяснять зачем нужен эксклюзивный договор при продаже квартиры.

            Итак, прописная истина риэлторской науки: при продаже квартиры продавцу нужно выбрать одного риэлтора и с ним заключать экслюзивный договор. Истина, надо сказать, не вполне тривиальная, до меня она тоже далеко не сразу дошла. Какие аргументы ей обычно противопоставляют? Аргументы примерно такие: а с чего это я буду себя ограничивать? Пусть риэлторы конкурируют за право продать мою квартиру, а я выберу наилучшее предложение! Да и сам при этом буду продавать! Иногда к этому добавляют какую-то псевдоправовую ерунду на тему того, что эксклюзивный договор ограничивает конкуренцию или что-то в этом роде.

            Я долго не мог понять почему это заблуждение настолько распространено, почему собственники квартир при продаже раз за разом наступают на одни и те же грабли. По всей видимости, это заблуждение связано со стереотипом о том, что «конкуренция – это хорошо». Но конкуренция – это же не для всех хорошо! Всякий, кто изучал экономику, просто обязан это знать! Если бы конкуренция была хороша для всех, то никаких монополий не возникало бы. А монополии возникают! Почему? Может быть, потому, что конкуренция не для всех хороша, для кого-то она и плоха?

            Если мы покупаем или продаем квартиры, то повышение цены – это плохо или хорошо для нас? Все зависит от того покупаем мы или продаем! Если продаем – это хорошо, если покупаем – это плохо! Точно так же и с конкуренцией. Грубо говоря, полезна ли нам конкуренция – зависит от того покупаем мы или продаем!

            Чему нас учит наука под названием экономика? Если есть много-много конкурирующих между собой производителей, то в результате их конкуренции цены будут снижаться (а прибыль производителей уменьшаться). Т.е. конкуренция выгодна покупателям товара, но невыгодна продавцам товара!

            Сделаю небольшое отступление. В свое время меня поразило рассуждение одного, мягко говоря, «журналиста», в некоем сетевом издании, претендующем на респектабельность. Журналист писал примерно следующее: пусть Россия с Украиной конкурируют, от этого их экономики выиграют, потому что будут конкурентоспособнее! Понятно, что у этого журналиста серьезные проблемы с образованием; понятно, что ему платят не за умные (или даже не за логичные) рассуждения, а за оголтелую пропаганду. Но ведь ясно даже и ежу, что конкуренция между Россией и Украиной может быть выгодна или невыгодна в зависимости от того продаем мы или покупаем, она не может быть «выгодна» или «невыгодна» вообще! Сделаем простейшие предположения: пусть экономики России и Украины ориентированы на экспорт и производят примерно одно и то же; тогда конкуренция между Россией и Украиной выгодна потребителям их продукции и невыгодна самим России с Украиной! С точки зрения экономики России с Украиной выгодна единая страна, выгоден единый СССР (СНГ, Таможенный союз и т.п.). Поэтому горе-журналист сразу выдал себя с головой – фактически открытым текстом написал, что работает не на Россию с Украиной, а против них! Как впрочем и его издание, претендующее на респектабельность.

            Вернемся к рынку недвижимости и попробуем применить те же самые рассуждения к нему. Если мы продавцы товара, то нужна ли нам конкуренция? Нет! Нам нужна высокая цена, конкуренция лишь снижает цену! Почему же продавцы квартир раз за разом идут наперекор таким очевидным соображениям и сбивают цену на собственные квартиры?

            Давайте сделаем шаг вперед с точки зрения экономической теории и разберемся к чему же приводит такая горе-конкуренция. Вот типичная картинка того как несколько риэлторов продают одну и ту же квартиру:

 

 

 

Конкурируют ли эти риэлторы между собой? Несомненно! Но за чей счет? Конечно за счет продавца! Продавец думал, что риэлторы будут конкурировать за счет того, что будут снижать свои комиссионные. (Это тоже очень вредная идея, кстати. К какому врачу Вы пойдете лечиться если у Вас есть выбор – к дорогому или к дешевому?) Но есть способ конкуренции гораздо более простой – можно просто снизить цену товара (в данном случае - квартиры). Почему риэлторы так поступают? Экономическая наука может нам дать ответ и на этот вопрос, и ответ этот очень простой: господа конкурирующие между собой риэлторы не действуют в интересах продавца, они действуют в своих собственных интересах! У них нет особых обязательств перед продавцом, шансы заработать на такой квартире минимальны, поэтому квартира просто используется как приманка. Правила конкуренции тоже очень просты: кто поставил цену пониже – тот и молодец, тот собрал все звонки!

            Итак, какие простейшие выводы можно сделать из этих рассуждений? 1) Если мы продаем, то нам не нужна конкуренция между несколькими продавцами. Наоборот, нам нужен продавец-монополист. Это как раз тот случай, когда конкуренция вредна, а монополия полезна. 2) Интересы продавца-монополиста должны совпадать с интересами собственника недвижимости. Как этого добиться? Надо заключить эксклюзивный договор.

            Уважаемые господа продавцы недвижимости! Не пренебрегайте законами экономики! Не устраивайте горе-конкуренцию себе во вред! И тогда Вы продадите Вашу квартиру дороже и быстрее! Выберите себе хорошего риэлтора и заключите с ним эксклюзивный договор!

Яндекс.Метрика

 

Опубликовать в социальных сетях